IMT para não residentes: a taxa única de 7,5%

A taxa única de 7,5% para não residentes

Desde 2026, quem compra um imóvel residencial em Portugal sem residência fiscal paga IMT à taxa única de 7,5% sobre o valor de aquisição ou VPT (o que for mais alto), sem parcela a abater e sem isenção — no Continente, na Madeira e nos Açores. O Imposto do Selo de 0,8% mantém-se em cima do mesmo valor.

A diferença para um residente que compra a mesma casa para viver é de quase 12.000€ — o dobro. E ao contrário dos residentes, o não residente não tem isenção até 106.346€: uma casa de 100.000€ que um residente compraria isenta custa 7.500€ de IMT ao não residente.

Quem conta como "não residente"

O que decide é a residência fiscal, não a nacionalidade. Um cidadão português que vive no estrangeiro e lá paga impostos é não residente; um cidadão alemão que muda a residência fiscal para Portugal é residente. Em regra, considera-se residente fiscal quem permaneça em Portugal mais de 183 dias no ano ou tendo aí casa para ocupar em qualquer momento do ano. Quem compra a casa para lá se mudar deve tratar da inscrição como residente fiscal — mas atenção: a tributação do IMT considera a situação à data da escritura. Uma mudança de residência fiscal feita depois da escritura não devolve a diferença de IMT.

Exceções e casos a meio

1. Residente fiscal português (com NIF com este estatuto) compra como qualquer residente: aplica-se a tabela normal, com o teste da finalidade.
2. Portugueses emigrados que compram casa para voltar: tributados como residentes se a residência fiscal já estiver transferida; caso contrário, 7,5%.
3. Terrenos, rústicos e prédios não residenciais não são afetados: continuam a pagar 6,5% e 5% como qualquer comprador.
4. Não residentes comunitários com NIF continuam a poder comprar; o regime de 7,5% não cria obstáculos à compra, só encarece o IMT.

Porque é que o VPT ainda importa mais para não residentes

A taxa única aplica-se sobre o maior entre o valor do contrato e o VPT, exatamente como o IMT normal (artigo 9.º do Código do IMT). Comprar "declarándo" um valor abaixo do mercado não muda nada: a Finanças avalia e corrige. Nos casos de não residentes, as correções oficiosas de valores são mais frequentes — usa o campo VPT do simulador para ver o cenário real antes da compra.

Comprar em nome de empresa?

Uma empresa (mesmo portuguesa) que adquira imóvel residencial é tributada como qualquer outra aquisição: os escalões de habitação aplicam-se a prédios destinados a habitação, e o IMT Jovem e a isenção HPP exigem pessoa física com residência fiscal e uso como habitação própria. A compra via empresa é um campo minado fiscal (mais-valias futuras, IMI agravado de sociedades): não é uma forma de fugir aos 7,5% — exige advogado antes do passo.

A mesma conta em três preços

Com a taxa única de 7,5% mais 0,8% de Imposto do Selo, sempre sobre o maior entre o valor do contrato e o VPT:

Repara que o não residente não tem a isenção até 106.346 € que o residente tem: uma casa de 100.000 € que um residente compraria isenta custa 7.500 € de IMT (8.300 € com o Selo) ao não residente.

Comprar para se mudar: a sequência certa

Se vais transferir a residência fiscal para Portugal, trata disso antes da escritura — não depois. A tributação do IMT olha para a situação à data da escritura, e uma mudança posterior não devolve a diferença. Na prática: NIF com residência fiscal atualizada e, se for o caso, a inscrição junto das Finanças antes de assinar.

Depois da compra: IMI, rendas e uma futura venda

A taxa de 7,5% paga-se uma vez, no momento da compra. Mas ser proprietário em Portugal tem custos anuais que convém conhecer antes de assinar: o IMI, que incide todos os anos sobre o VPT do imóvel a uma taxa definida pelo município, dentro dos limites legais para prédios urbanos; e, se arrendares, o IRS sobre as rendas, tributado em Portugal mesmo que residas noutro país.

Na venda, o ganho apurado, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição com as correções previstas na lei, também é tributado em Portugal para não residentes. Isto significa que o valor declarado na escritura de compra de hoje é a base do imposto de amanhã: declarar o valor real protege-te nos dois momentos, na compra e na venda.

Se um dia te mudares para Portugal e passares a residente fiscal, as compras futuras passam a seguir as tabelas de residentes, mas a compra já feita não é recalculada. A taxa de 7,5% fica no passado, tal como o IMT pago. Por isso, a sequência certa quando a mudança está nos planos é a que esta página já descreve: decide primeiro a residência, compra depois, se a diferença de imposto justificar a espera. Podes comparar os dois cenários no simulador de IMT e Imposto do Selo.

Perguntas frequentes

Um não residente pode comprar casa em Portugal?

Sim, sem restrições (o processo de autorização prévia que chegou a ser discutido para não comunitários nunca entrou em vigor desta forma). Necessita de NIF e de representante fiscal nomeado em Portugal.

A taxa de 7,5% aplica-se na Madeira e nos Açores?

Sim. A taxa única para não residentes em imóveis residenciais aplica-se a todo o território nacional, incluindo as regiões autónomas.

Como evito a taxa de não residente se me vou mudar para Portugal?

A situação fiscal conta à data da escritura. Se a escritura for feita quando já és residente fiscal português, aplica-se a tabela normal. Planeia a sequência: primeiro a mudança de residência fiscal (inscrição no NIF como residente), depois a escritura.

Comprar terreno ou loja também paga 7,5%?

Não. A taxa única aplica-se a prédios destinados a habitação. Terrenos e prédios não residenciais pagam as taxas normais (6,5% e 5%).