IMT e Imposto do Selo: os dois impostos de toda a compra
Toda a aquisição de imóvel em Portugal paga dois impostos, e os dois são calculados sobre o mesmo valor: o maior entre o preço do contrato e o VPT do imóvel. O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto principal e varia com o tipo de imóvel, a finalidade e o valor. O Imposto do Selo é uma taxa fixa de 0,8% sobre o mesmo valor de base, sem escalões nem isenções — com uma exceção: o IMT Jovem também isenta o Selo dentro do limite de isenção.
Quanto pagas de cada um: exemplos 2026 (Continente)
| Casa de 200.000€ | IMT | Imposto do Selo (0,8%) | Total |
|---|---|---|---|
| Habitação própria e permanente | 3.542,04€ | 1.600€ | 5.142,04€ |
| Segunda habitação / arrendamento | 4.605,50€ | 1.600€ | 6.205,50€ |
| Não residente (residencial, 7,5%) | 15.000€ | 1.600€ | 16.600€ |
| IMT Jovem (com requisitos) | 0€ | 0€ | 0€ |
Nota: os valores de IMT resultam dos escalões em vigor em 2026 (isenção até 106.346€ na habitação própria). A taxa única de 7,5% para não residentes em imóveis residenciais aplica-se em todo o território, incluindo Madeira e Açores.
Quando se paga e onde
O IMT é pago antes da escritura, através de guia eletrónica gerada no Portal das Finanças. O comprador recebe a guia e tem de a liquidar antes do momento da celebração; o valor em dívida impede o registo da aquisição. O Imposto do Selo é cobrado no dia da escritura, declarado pelo notário. Na prática, o teu advogado ou o banco tratam disto, mas é o comprador quem paga — e convém conferir os números antes.
A regra do VPT que quase todos ignoram
Se a Finanças considerar que o VPT do imóvel é superior ao preço que declaraste, os impostos são calculados sobre o VPT, não sobre o teu preço. Antes da compra, consulta a matriz predial no Portal das Finanças e usa o campo VPT do simulador acima: ele aplica automaticamente o maior dos dois valores, como manda o artigo 9.º do Código do IMT.
Pagar o IMT e o Selo: quando, onde e com que documento
O IMT e o Imposto do Selo pagam-se antes da escritura, não depois. Na prática, o processo corre no Portal das Finanças: é lá que se entrega a declaração e se obtém a guia de pagamento, e é o comprovativo desse pagamento que o notário ou solicitador verifica no dia da escritura. Sem ele, não há escritura. Por isso, trata disto com dias de antecedência e não deixes para a véspera.
Os valores do simulador usam o maior entre o valor declarado e o VPT, que é a regra que quase todos ignoram. Para uma segunda habitação de 200.000 €, a tabela acima dá 4.605,50 € de IMT e 1.600 € de Imposto do Selo, num total de 6.205,50 €. Um não residente a comprar o mesmo imóvel paga 15.000 € de IMT à taxa única de 7,5%, mais os mesmos 1.600 € de Selo. Estes valores são para o Continente, em 2026.
Depois da escritura, guarda a declaração e os comprovativos com os documentos da casa. Se um dia venderes, o valor de aquisição declarado é a base do cálculo da mais-valia, e é também o número que o comprador seguinte vai querer ver. E lembra-te de que as tabelas mudam com o Orçamento do Estado: os valores aqui seguem a Lei n.º 73-A/2025 (OE 2026). Se a tua escritura for noutro ano, volta a simular. Quem compra a primeira habitação antes dos 35 anos deve verificar também o IMT Jovem.
Um último conselho prático: quando comparares imóveis, compara sempre o custo total, IMT e Selo incluídos, e não apenas o preço de venda. Dois imóveis com o mesmo preço podem ter impostos diferentes se um for primeira habitação e o outro segunda, ou se o VPT de um deles for superior ao valor declarado. É essa comparação, e não o preço isolado, que diz quanto vais realmente pagar no dia da escritura.
Perguntas frequentes
O Imposto do Selo é sempre 0,8%?
Sim, sobre a compra onerosa de imóvel aplica-se a taxa geral de 0,8% sobre o valor de aquisição ou VPT. A única isenção prática é a do IMT Jovem, que estende ao Selo dentro dos limites de isenção.
Quem paga o IMT e o Selo: comprador ou vendedor?
O comprador. São impostos sobre a aquisição. O vendedor pode ter outro imposto (mais-valias no IRS), mas IMT e Selo da compra são sempre do comprador.
O IMT Jovem isenta também o Selo?
Sim. Dentro do limite total (330.539€ no Continente em 2026) não se paga nem IMT nem Selo. Na isenção parcial, paga-se 0,8% apenas sobre o excedente. Requisitos completos no guia do IMT Jovem.
Como sei qual é o VPT do imóvel?
Consulta a matriz predial do imóvel no Portal das Finanças (serviço "Consultar VPT") ou pede ao vendedor. No simulador, mete o maior dos dois valores no campo VPT e o cálculo fica correto.
Custos totais: não te esqueças do resto
IMT e Selo não são os únicos custos. Juntam-se a escritura (honorários do notário), o registo predial na conservatória e, quase sempre, impostos e comissões do crédito habitação. O campo "custos de escritura e registo" do simulador é editável por isso: mete a tua estimativa real e o resultado mostra o custo total aproximado do dia da compra. Para a prestação do crédito, usa o simulador de crédito habitação.