Como funciona a prestação
Num crédito habitação de taxa variável, a tua taxa é a soma da Euribor (que o banco não controla e muda ao longo do tempo) com o spread (a margem do banco, fixa no contrato). A prestação é calculada sobre essa taxa total e o prazo. Quando a Euribor sobe ou desce, a prestação acompanha nas revisões.
Spread e prazo importam muito
Um spread mais baixo poupa-te milhares ao longo do crédito, por isso vale a pena comparar bancos. Um prazo mais longo baixa a prestação mensal, mas aumenta bastante o total de juros pagos — esta calculadora mostra esse total para veres o efeito real.
Taxa de esforço do crédito habitação: como calcular
A taxa de esforço é a percentagem do teu rendimento líquido mensal que vai para pagar créditos. Calcula-se somando as prestações mensais de todos os teus créditos, como a casa, o carro, o crédito pessoal e os cartões, e dividindo o total pelo rendimento líquido mensal, ou seja, o que sobra depois de impostos e Segurança Social.
Desde 1 de agosto de 2026, o limite de referência do Banco de Portugal para novos créditos passou de 50% para 45%. Os bancos têm ainda uma pequena margem para conceder acima do limite, até 10% do volume de crédito novo, mas não deves contar com ela. Os bancos também testam a tua prestação com taxas de juro mais altas: num crédito com mais de 10 anos de prazo, simulam uma subida de 1,5 pontos percentuais.
Um exemplo: rendimento líquido de 2.200€ por mês, outro crédito de 150€ e um empréstimo de 150.000€ a 30 anos, com uma taxa de 4,043%. A prestação é de 719,85€ e a taxa de esforço é de (719,85 + 150) ÷ 2.200 = 39,5%, abaixo do limite. Mas com a taxa mais 1,5 pontos, a prestação sobe para 855,73€ e a taxa de esforço passa para 45,7%, já acima de 45%. O mesmo crédito pode parecer confortável na simulação normal e ficar de fora no teste do banco.
Se ficares acima, há quatro caminhos: pedir menos dinheiro, alongar o prazo, aumentar o rendimento considerado, ou pagar primeiro outros créditos. O prazo máximo é de 40 anos para quem tem até 35 anos e de 35 anos acima dessa idade. As regras mudam e cada banco tem a sua política, por isso confirma o valor em vigor no site do Banco de Portugal.
Perguntas frequentes
Devo escolher taxa fixa ou variável?
A fixa dá previsibilidade; a variável pode ser mais barata mas oscila com a Euribor. Para simular taxa fixa, mete a Euribor a 0 e usa a taxa fixa no campo do spread.
É grátis?
Sim — grátis, sem registo, nada é guardado.
Qual é o limite da taxa de esforço em 2026?
Desde 1 de agosto de 2026, o limite de referência do Banco de Portugal para novos créditos é de 45% do rendimento líquido mensal, em vez dos 50% anteriores. Existe uma margem limitada de exceções para os bancos. Confirma sempre no site do Banco de Portugal.
Como se calcula a taxa de esforço?
Soma as prestações mensais de todos os teus créditos e divide pelo rendimento líquido mensal. Por exemplo, 870€ de prestações com 2.200€ de rendimento líquido dão 39,5%.
Como usar o simulador
Começa pelo preço do imóvel e pelo montante que precisas de pedir. Depois indica o prazo, a Euribor e o spread. Se tens uma entrada maior, reduz o capital financiado e compara novamente: a prestação baixa, mas também muda o total de juros.
Não uses o limite máximo que o banco aceita como se fosse o orçamento certo. Deixa margem para condomínio, seguros, impostos, obras, manutenção e meses em que a prestação pode subir. A prestação que cabe hoje pode deixar de caber quando a taxa variável for revista.
Exemplos para perceber o efeito do prazo
| Cenário | Capital financiado | Prazo | O que comparar |
|---|---|---|---|
| Entrada maior | 150.000€ | 20 anos | Prestação mais alta, menos juros |
| Equilibrado | 200.000€ | 30 anos | Prestação e custo total intermédios |
| Prazo longo | 250.000€ | 40 anos | Prestação mais baixa, mais juros |
Estes valores são cenários de leitura, não uma proposta bancária. A taxa, o seguro e o método de revisão alteram o resultado. O objetivo é veres a direção do efeito antes de pedires simulações formais.
Custos que ficam fora da prestação
Além da mensalidade, conta com entrada, impostos de compra, escritura, avaliação, comissões, seguros e eventuais obras. Num crédito de 200.000€, uma diferença de 0,5 pontos percentuais na taxa pode representar uma mudança relevante ao longo de décadas. Compara a TAEG e o custo total, não apenas o spread anunciado.
Se estás a comprar casa, calcula também o IMT e Imposto do Selo. Para comparar o impacto com o orçamento familiar, podes usar o simulador de salário líquido.
Quanto dinheiro precisas no início
Mesmo que o banco financie uma parte do imóvel, precisas de dinheiro para a entrada e para os custos da compra. Junta IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, avaliação bancária, comissões e seguros. O valor exato depende do imóvel, do crédito e do teu enquadramento, por isso trata estes itens como um orçamento separado da prestação.
| Bloco | Exemplo de pergunta |
|---|---|
| Entrada | Quanto do preço pago com capitais próprios? |
| Impostos | O imóvel é HPP e posso ter isenção? |
| Crédito | Qual é a TAEG e o custo total? |
| Proteção | Que seguros são exigidos e quanto custam? |
Taxa variável: testa um mês difícil
Se a prestação atual cabe por pouco no orçamento, simula também uma subida de um ou dois pontos percentuais. Não é uma previsão; é um teste de resistência. Se esse cenário obrigar a cortar despesas essenciais, talvez precises de uma entrada maior, um prazo diferente ou uma casa mais barata.
Quando receberes uma proposta do banco, compara a simulação com os teus valores e verifica se a taxa usada é nominal, TAN ou TAEG. São números diferentes e não devem ser trocados entre si.
Uma comparação que vale a pena fazer
Faz duas simulações com o mesmo capital: uma com o prazo que preferes e outra com menos cinco anos. Se a prestação subir pouco mas o total de juros cair bastante, talvez consigas negociar uma entrada maior ou reduzir outros custos. Se a diferença mensal for demasiado grande, usa a primeira simulação como limite e não como promessa de aprovação.
Também compara mais do que um banco. Pergunta pelo custo total, pelos seguros associados e pelo que acontece se transferires o crédito no futuro. Um spread baixo pode vir acompanhado de produtos obrigatórios que mudam a conta.
O que muda numa taxa fixa
Numa taxa fixa, a prestação tende a ser mais previsível durante o período fixo, mas a taxa inicial pode ser superior. Numa taxa variável, a prestação acompanha a Euribor nas revisões. Há ainda soluções mistas, com alguns anos fixos e depois variável. Simula o período completo, não apenas os primeiros meses.
Se um banco apresentar uma prestação muito mais baixa, pergunta se a comparação usa o mesmo prazo, o mesmo montante e os mesmos seguros. Pequenas diferenças nestes campos tornam duas propostas aparentemente iguais em contas diferentes.
Antes de assinar
Confirma a ficha de informação normalizada, a TAEG, o MTIC, a data de revisão da taxa e as condições para manter o spread. Guarda a simulação que serviu de base à decisão. Se a avaliação do imóvel vier abaixo do preço, o capital que precisas de levar pode aumentar.
Uma decisão confortável deixa espaço para despesas inesperadas. Se a prestação só cabe quando não há reparações, doença ou mudança de rendimento, o problema não está na calculadora: o orçamento precisa de uma margem maior.