Como funciona o IMT
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador, uma única vez, na escritura. Incide sobre o valor de compra ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), o que for mais alto — e é calculado por escalões progressivos, à semelhança do IRS: só a fatia do preço dentro de cada escalão paga a taxa desse escalão.
Habitação própria vs segunda habitação
Comprar para habitação própria e permanente (HPP) tem isenção total até 106.346€ e depois taxas de 2% a 8%. Comprar para segunda habitação, investimento ou arrendamento não tem essa isenção — paga-se 1% desde o primeiro euro, e os escalões seguintes têm taxas ligeiramente mais altas para o mesmo intervalo de preço.
Tabela IMT 2026 (continente)
Estas são as taxas e as parcelas a abater de 2026 para imóveis urbanos no continente. Para o escalão em que cai o preço, a fórmula é: IMT = valor × taxa − parcela a abater.
Habitação própria e permanente
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | isento | — |
| 106.346€ a 145.470€ | 2% | 2.126,92€ |
| 145.470€ a 198.347€ | 5% | 6.491,02€ |
| 198.347€ a 330.539€ | 7% | 10.457,96€ |
| 330.539€ a 660.982€ | 8% | 13.763,35€ |
| 660.982€ a 1.150.853€ | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (taxa única) | — |
Segunda habitação e outros fins
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | 1% | — |
| 106.346€ a 145.470€ | 2% | 1.063,46€ |
| 145.470€ a 198.347€ | 5% | 5.427,56€ |
| 198.347€ a 330.539€ | 7% | 9.394,50€ |
| 330.539€ a 633.931€ | 8% | 12.699,89€ |
| 633.931€ a 1.150.853€ | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853€ | 7,5% (taxa única) | — |
Dois exemplos
Uma casa de 250.000€ para habitação própria cai no escalão de 7%: 250.000 × 7% − 10.457,96 = 7.042,04€ de IMT, mais 2.000€ de Imposto do Selo (0,8%). A mesma casa como segunda habitação paga 250.000 × 7% − 9.394,50 = 8.105,50€.
Prédios rústicos pagam uma taxa fixa de 5%. Confirma sempre o valor com o notário ou na simulação oficial das Finanças antes da escritura.
IMT Jovem
Compradores até 35 anos, na primeira casa própria, têm isenção total até 330.539€ e isenção parcial (só pagam 8% sobre o valor que excede os 330.539€) até 660.982€. Acima disso, aplicam-se as taxas normais.
Imposto do Selo
Além do IMT, paga-se sempre Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da escritura — sem escalões nem isenções, incide sobre o valor total do imóvel.
Perguntas frequentes
Como se calcula o IMT em Portugal?
Aplicam-se as taxas de forma progressiva ao valor de compra (ou VPT, o que for mais alto): cada fatia do preço dentro de um escalão paga a taxa desse escalão. Acima de 660.982€ (habitação própria) ou de 633.931€ (segunda habitação), aplica-se uma taxa única sobre o valor total, não progressiva.
Qual a diferença entre habitação própria e segunda habitação?
A habitação própria e permanente tem isenção até 106.346€; a segunda habitação ou investimento paga 1% desde o primeiro euro, sem isenção nenhuma no primeiro escalão.
Quem tem direito ao IMT Jovem?
Compradores até 35 anos que estejam a comprar a primeira casa própria em Portugal, para habitação própria e permanente. A isenção é total até 330.539€ e parcial até 660.982€.
Madeira e Açores pagam o mesmo IMT?
As taxas são as mesmas, mas os escalões de valor são cerca de 25% mais altos — por exemplo, a isenção de HPP sobe de 106.346€ para 132.933€, o que reduz o IMT efetivo para o mesmo preço de imóvel.
É grátis?
Sim — grátis, sem registo, nada é guardado.
Como fazer uma estimativa de IMT
Indica o preço declarado e o tipo de imóvel. Depois confirma se o Valor Patrimonial Tributário é superior, porque o imposto pode incidir sobre o valor mais alto. Escolhe também a região e se se trata de habitação própria e permanente, segunda habitação ou outro destino.
O IMT é pago antes da escritura. Guarda a simulação e confirma o valor na declaração oficial, porque uma alteração de escalões, uma isenção ou a finalidade do imóvel pode mudar a conta.
Exemplos simples
| Compra | Situação | O que verificar |
|---|---|---|
| 100.000€ | Primeira habitação própria | Se fica dentro da isenção aplicável |
| 250.000€ | Habitação própria | Escalão, parcela a abater e selo |
| 400.000€ | Segunda habitação | Taxa própria e ausência de isenção HPP |
Os exemplos não são valores finais de imposto. São pontos de partida para perceber porque é importante selecionar a finalidade correta. Uma casa de 250.000€ para habitação própria não é tratada como um imóvel de investimento pelo simples facto de ter o mesmo preço.
IMT, Imposto do Selo e custos do crédito
O IMT não é o único valor a reservar. O Imposto do Selo da compra incide sobre o valor da escritura e o crédito habitação pode ter imposto e comissões próprios. Soma ainda escritura, registos, avaliação e seguros. Se precisares de financiamento, usa a calculadora de crédito habitação para juntar a prestação ao orçamento.
IMT Jovem: confirma as condições
A isenção ou redução para compradores jovens depende da idade, da primeira aquisição e da utilização como habitação própria e permanente. Não basta ter menos de 35 anos. Confirma os requisitos e os limites aplicáveis no momento da compra antes de contares com uma isenção total.
O que levar para uma confirmação profissional
Leva o preço, o VPT, a localização, a finalidade do imóvel, a idade dos compradores, se é a primeira casa e se haverá crédito. Com estes dados, um contabilista ou solicitador consegue verificar a simulação sem começar por adivinhar o cenário.
Se houver dois compradores com situações diferentes, pergunta como a isenção ou o IMT Jovem se aplica ao conjunto. Não assumes que a regra é duplicada ou dividida automaticamente sem confirmação.
Confirma também a data em que o imposto deve ser pago e guarda a guia. O IMT é uma despesa de compra, não uma prestação mensal; deve estar disponível antes da escritura, mesmo quando o crédito financia o preço do imóvel.
Se o negócio for cancelado ou alterado, não assumas que a guia fica automaticamente sem efeito. Pergunta ao notário, ao banco ou à Autoridade Tributária como corrigir a situação. Guardar contratos, guias e comprovativos torna qualquer correção muito mais simples.
Não uses uma simulação antiga para uma compra nova sem verificar a data. Os escalões e as medidas para jovens podem mudar, e o valor que interessa é o que estiver em vigor quando a obrigação for apurada.
Mais perguntas sobre o IMT
Qual é a tabela de IMT em 2026?
Para habitação própria e permanente, o IMT é nulo até 106.346€ e depois sobe por escalões de 2%, 5%, 7% e 8%, passando a taxa única de 6% acima de 660.982€ e de 7,5% acima de 1.150.853€. A tabela completa, com parcelas a abater, está acima nesta página.
Quanto é o IMT de uma casa de 250.000€?
Como habitação própria e permanente, 7.042,04€ de IMT, mais 2.000€ de Imposto do Selo. Como segunda habitação, 8.105,50€ de IMT.
Como se calcula o IMT com a parcela a abater?
Multiplica o valor do imóvel pela taxa do escalão em que cai e subtrai a parcela a abater desse escalão. Por exemplo, 250.000 × 7% − 10.457,96 = 7.042,04€.
IMT de terrenos e prédios não residenciais
Os escalões de habitação só se aplicam a imóveis residenciais. Um terreno para construção, um armazém, um escritório ou uma loja pagam 6,5% sobre o valor de aquisição ou VPT, o que for mais alto, sem isenção e sem parcela a abater. Prédios rústicos (terrenos agrícolas ou florestais sem aptidão edificável) pagam 5%. O simulador acima inclui estes casos — escolhe o tipo de imóvel e o cálculo adapta-se.
Uma nota importante: um terreno que já tem parecer municipal favorável de construção é sempre tributado como terreno para construção, mesmo que a escritura o descreva como rústico. Detalhes no nosso guia do IMT de terrenos.
E a garagem?
Depende de como a garagem é registada. Se compras a fração de garagem junto com a tua habitação, no mesmo contrato, e como parte da mesma fração, o valor da garagem é somado ao da habitação e tributado aos escalões de habitação — geralmente sem alterar a tua taxa marginal. Se a garagem é uma fração autónoma ou é comprada isoladamente, é tributada como outro prédio urbano a 6,5%. Explicamos os dois casos no guia do IMT de garagens.
Não residentes pagam mais IMT desde 2026
Sim. Em 2026, quem compra um imóvel residencial sem residência fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% sobre o valor total, sem isenção e sem parcela a abater, tanto no Continente como nas regiões autónomas. Uma casa de 300.000€ custa 10.542,04€ de IMT a um residente que a destine a habitação própria — e 22.500€ a um não residente. O Imposto do Selo de 0,8% mantém-se. As regras completas estão no guia do IMT para não residentes.
Regra do VPT: por que o teu IMT pode sair acima do esperado
O IMT incide sempre sobre o maior entre o valor do contrato e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel — é a regra do artigo 9.º do Código do IMT. Se a Finanças avaliar o imóvel acima do preço que pagaste, pagas IMT sobre esse valor maior. Por isso o simulador tem um campo VPT opcional: se souberes o VPT da matriz (consultável no Portal das Finanças), indica-o e o cálculo usa a base correta. É este detalhe que a maioria dos simuladores ignora.
Perguntas frequentes
Quanto é o IMT de um terreno de 100.000€?
Um terreno para construção ou outro prédio urbano não residencial paga 6,5%: 6.500€. Se for prédio rústico, 5%: 5.000€. Juntam-se sempre 0,8% de Imposto do Selo.
O não residente paga 7,5% mesmo na Madeira e nos Açores?
Sim. A taxa única de 7,5% para não residentes em imóveis residenciais aplica-se em todo o território nacional, incluindo as regiões autónomas.
O IMT Jovem isenta também o Imposto do Selo?
Sim. Dentro do limite de isenção total (330.539€ no Continente em 2026), o jovem não paga nem IMT nem Imposto do Selo. Na isenção parcial, paga 0,8% de Selo apenas sobre o valor acima do limite, tal como paga 8% de IMT só sobre o excedente.
Se o VPT for maior que o preço de compra, pago mais?
Sim. O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o valor do contrato ou sobre o VPT, o que for mais alto. É a regra do artigo 9.º do Código do IMT e é exatamente por isso que este simulador aceita os dois valores.